地产营销的本质：产品、价格、渠道、客户；
即：把产品以什么样的价格，通过什么渠道卖给什么样的客户 。而策划工作的内容，本质上没有逃出这四个因素 。
其中对产品、客户的研究，最见策划功底 。
说到营销的本质，就不得不提著名的“4P”：
【4Ps营销理论是什么，4ps营销案例分析】4P理论是营销的基本原理，有人说4P理论是营销的全部和全部的营销，是经过多年沉淀与验证的理论 。直到今天，4P都是小策划们写营销报告的最高纲领 。
4P营销理论(The Marketing Theory of 4Ps)，产生于20世纪60年代的美国，随着营销组合理论的提出而出现的 。1953年，尼尔·博登在美国市场营销学会的就职演说中创造了“市场营销组合”这一术语，其意是指市场需求或多或少的在某种程度上受到所谓“营销变量”或“营销要素”的影响 。
1967年，菲利普·科特勒在其畅销书《营销管理：分析、规划与控制》第一版进一步确认了以4P为核心的营销组合方法，即：
产品（Product）
对产品独特卖点的挖掘，差异化价值的起始点，要求产品有独特的卖点，把产品的功能诉求放在第一位 。
价格(Price）
定价、调价、价格释放、优惠每一项都是营销的艺术，有着定价定生死的说法 。而且价格要有“梯度”才能有挤压，才能叫做策略 。
渠道(Place）
从地产行业来说的话，就是能带来客户的渠道，是销售拓客的关注点 。
宣传（Promotion）
很多人将Promotion狭义地理解为“促销”，其实是很片面的 。Promotion应当是包括品牌宣传（广告）、公关、促销等一系列的营销行为 。
之前小策划也一直把4P中的“推广”理解成促销，看别人写的营销报告也是“促销策略”，当时小策划觉得有些不对，但是也不敢说，也不敢问 。
不过，就廊坊的市场现状看，当产品策略、价格策略、渠道策略都不灵的时候，“促销”成了为前三个策略兜底的策略 。
这个“靠天吃饭的智力密集型工作”，最终促销成了最见效果的工具 。
这样看，Promotion就应该翻译成“促销” 。
后来特意查了一下，一字之差，简直害死人，翻译成促销是促进销售，感觉4P的最后一环，是一条线，并不能形成闭环 。而翻译成推广，则4P可以形成完整的闭环，循环往复，日益精进 。
回到开篇说的营销的本质，产品、价格、渠道与客户，而4P理论的提出，就是针对性的解决这了4方面问题，4P中的推广，解决的就是客户认知问题 。
之所以说策划对产品、客户的研究最见功底，是因为如果狭义的定义策划工作的话，就是推广 。而推广的本质是“找对人、说对话”（包括推广渠道的选择） 。
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