国度降生早期分离的地缘布局 ， 加上对市场经济和金融手段的深刻理解 ， 才使得德国可以或许如斯桂林一枝 。 对年夜大都国度来说 ， 这都是学不来的经验 。
本相只有一个
我一向本家儿张一件事：对亲身事务的判定 ， 不克不及只看身边 ， 否则会陷入无限无尽的特别性里 。 归纳普宿世的经验 ， 并在具体环境中进行演绎 ， 仍然是人类今朝为止最靠得住的认知体例 。 看了这么多国外的进步前辈/后进经验 ， 当然不是为了存眷这些国度自己 ， 而是为了对中国相对应的环境做出合理的判定 。
先来做一个简单的复习：
从东南亚的经验里 ， 我们得出的结论是房地产价钱超出实体经济承载能力的地域 ， 是存在真正泡沫的 。
从美国的经验里 ， 我们得出的结论是年夜国不会呈现全国性的房地产泡沫 ， 即使有 ， 也很可能是金融系统出了问题 。
从德国的经验里 ， 我们得出的结论是没有首位城市 ， 且完全尊敬市场经济纪律的国度才能维持房价低位不变 。
连系这三个结论 ， 放在中国 ， 其实结论已经很较着了 。
不外给出结论之前 ， 我还想引入一个有趣的概念：经济-生齿比 。 这个比值的计较体例是用一个地域的GDP占全国GDP的比例 ， 除以这个地域的生齿占全国生齿的比例 。 当这个经济-生齿比年夜于1的时辰 ， 申明这个地域的吸引力较强 ， 生齿会不竭涌入 ， 栖身需求还有增加空间；当这个经济-生齿比小于1的时辰 ， 申明这个地域的吸引力较弱 ， 生齿会不竭流出 ， 没有什么栖身需求 。
但这是理论值 ， 在现实的发财经济体中 ， 这个比值的尺度值可以在0.8~1.6之间浮动 。
【中国房地产没有泡沫？】这个比值和房价的绝对价值之间 ， 并没有什么必然的联系 。 但若是你认可房地产的商品属性 ， 并且承认想要买的人越多商品就会越贵这个根基的价钱理论的话 ， 就可以或许用这个东西去权衡中国城市的房地产价钱泡沫化水平 。
直接给结论吧 ， 海说神聊京和上海的经济-生齿比值为2.4 ， 距离1的正常值还有很长的路要走 。 若是仅仅计较城区内的话 ， 这个比值会低一些 ， 在1.9摆布 。 也就是说 ， 即使不考虑生齿带来的经济增量 ， 光是现有的经济总量还可以或许容纳至少一倍的生齿在这两座年夜城市糊口 ， 这个房价能跌下来么？
再加上海说神聊上两地的医疗、教育、娱乐资本极其充沛 ， 为城市带来了更高的利用价值 ， 房价再高 ， 也只不外是达到了宿世界同量级城市的平均程度 。 比这两地房价高得多的宿世界都会并不是没有 。
真正有会商价值的是二线以下的城市 。 结论却很是耐人寻味 。
下面我做了一张中国海说神聊上以外的年夜城市经济-生齿比 。 此中重庆因为涉及所辖年夜量贫苦县 ， 这个比值是严重虚低的 。 其他城市也把郊区计较在内了 ， 参照海说神聊上的环境 ， 可以把理论值降低0.5去看 。
记住 ， 低于1.6的城市才是没有但愿的 ， 这些年夜城市的房价有没有泡沫 ， 你就可以本身判定出来了 。
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