根据以上逻辑，以及万科现有的资源以及资源成为收入的综合能力，来推演万科2021年的业绩能力 。
根据2020年财报显示，万科在建项目总建筑面积约10787.6万平方米，权益建筑面积约6380.8万平方米；规划中项目总建筑面积约5050.8万平方米，权益建筑面积约3127.4万平方米 。此外，集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约363.4万平方米 。
在上述数据表述中，均重复提到了“权益”两个字，这是什么概念？
一般情况之下，在公司经营中，由于需要利用合作伙伴的资源、技术或者其他资源能力，组成项目，在决算最终利益的最佳办法，就是成立一家新的合作公司，在该公司中为了分清彼此今后的利益归属，通过各自在该合作公司所占的股权比率进行最终的利润归属，而股权比率就是所谓的权益 。
按照这一逻辑，万科所披露的权益建筑面积，就是实际归属于万科的权益资产 。相应的，分析万科的收入，特别是销售方面，聚焦就在“权益销售” 。
分析万科“权益销售”有两个维度：
其一、万科的“权益销售”的历史情况 。万科“权益销售”第一次出现在2016年，当年为2606亿，2017年增速为45%，2018年增速出现下挫，2019年进一步下滑-3%，2020年重新恢复增长 。
其二、万科的“权益销售”对比整体销售占比，从最高的71%，目前稳定在65% 。
关于“权益销售”在2018年时期的最大一次波动，主要和公司在2018年的拿地策略直接相关，2018年获取土地资源的权益占比只有53%，也是近几年中最低的 。
理清万科“权益销售”逻辑之后，接下来就看成本、毛利率问题 。
就房企而言，最大的成本是在购地价格，而和“权益销售”进行勾稽，则为“购地价格/销售价格②”之比 。据此推算，万科从2018年到今年，这个比率分别为37%、41%、53%、35% 。
从数据变化来看，2021年之前，由于“购地价格/销售价格”指标不断上升，意味着万科的毛利率水平在这段时期应该下滑 。事实上，万科的毛利率从2019年开始出现了下滑趋势，公司2018?2020年的毛利率分别为37.48%、36.75%、29.35% 。但是，公司最终的归母净利润并没有出现极端的负增长，2020年度报收6.8%的增长 。
这主要得益于公司项目结算量的增长，即按照“权益销售”收入的增长计算，同时也和公司部分项目从开发到交付周期有关——在结算的项目中，包含了部分“在2018拿地，并完成了2019年销售”的两年期项目，而这些项目的“购地价格/销售价格”之比可能远低于“在2017拿地，2018年销售”的“购地价格/销售价格”之比 。
再推演万科2021年的毛利率 。从购地价格角度，2018年时期的购地价格5427元/平方米，相比2017年的7908元/平方米，大幅下降了32% 。同时，2021年的“购地价格/销售价格”为35%，远低于2020年的53% 。这也意味着，对比2020年度，万科的利润至少可存在18%的增值空间（排除土地增值及其他因素） 。
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