2021年3月，万科发布2020年度的财报 。根据披露，万科的年度“剔除预收款后的资产负债率”“净负债率”“现金与短期债务比”分别为70.4%、18.1%、1.8 。
尽管万科的“除预收款后的资产负债率”仍然触及红线，但是举例转绿，也就相差0.4%，因此，万科表示，有信心在一季度使其三道红线指标回到绿档 。
4月，万科一季报公布，由于“剔除预收款后的资产负债率”转为69.5%，万科由此实现了从黄转绿的目标 。
万科挤入绿色档的背后，一方面得益于公司对形势的思维，一方面得益于公司的具体管理行为 。
万科认为，“重点房地产企业资金监测和融资管理、房地产贷款集中度管理等重大政策的相继推出，将重新定义行业规则，推动行业加速进入管理红利时代 。企业必须摒弃旧有模式下一味追求规模扩张的思路，更加重视增长的质量，在做到‘均好无短板’的同时，构建有助于实现发展轨道跃升的制胜长项 。”
而在具体经营行为上，万科就2020财报上明确提出四个模块上的管理：
第一、坚持做实体经济生力军：巩固提升基本盘，打造客户愿意买单的好产品、好服务，创造真实价值；
第二、坚持稳健经营：提升资源转化效率，加快回款速度，量入为出，保障流动性安全，争取年内（2021年度）回归“绿档”，持续巩固信用评级优势；
第三、开发经营并重：从全品类、全周期的角度出发，巩固综合住区开发和服务能力，提升项目各业态的协同，实现项目全周期价值最大化；
第四、坚持科技助力业务：落实AI审图全覆盖、账户现金收支管理全覆盖，统一线上客户购房入口 。
在关键的第二项管理模块中，由于万科在Q1实现了回归“绿档”的目标，接下来就是如何坚守、保住“绿档”有效地位的考验了 。
从“白银时代”到当下的“管理时代”，万科的经营模式、管理绩效，不仅关乎自己的命运，而且也将影响中国房地产行业的转型 。
2021年，“管理红利时代”的业绩推演
说到管理和业绩的关系问题，从财务角度，一般会挂钩到销售费用、管理费用和财务费用、研发费用等费用类成本，但是对于房企而言，由于这类运营费用的规模远低于营业总成本规模，因此管理的价值更多体现在生产运营成本以及和收入端的对差 。
以2017?2020年为维度，四项成本占营业总成本比分别仅为8.68%、10.73%、9.13%、7.63%，而营业成本占营业总成本之比，则分别高达80.74%、79.39%、79.72%、84.59% 。可见，相比其他行业，真正影响房企行业最终业绩的，是营业收入和营业成本的关系问题 。
基于房企特点，研究万科的营业收入和营业成本，要看决定和影响的因素 。从营业收入端，重点关注的是“权益销售”收入 。从营业成本端，主要看毛利率水平 。而由于土地价格是决定毛利率的主要因素，于是还必须注意权益销售、平均售价、土地成本等数据情况 。
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