绿城中国旗下绿城管理控股开启招股( 三 )


而达到这点需要绿城管理实现两个增长“故事”:在“量”的方面,把握代建未来的增量市场;在“价”的方面,提高服务溢价,增加产业链收入点 。
目前看来,绿城管理在行业中具备多个竞争优势:首先是市占第一带来的规模优势;其次是十年几百个代建项目积累的经验提炼成的绿星标准 。
截至2019年,绿城管理以收入计算,在行业中市场份额为22%,具备规模优势 。但是只根据规模效应判断企业的优势会落入“规模陷阱” 。重要的是,在规模背后是否形成“壁垒”?
值得注意的是,公司打造的绿星标准是绿城管理团队最为核心的壁垒 。绿城管理的团队已有10年的代建经验,而浓缩几百个代建项目的经验整合成代建4.0体系,进一步提炼成绿星标准推广至全行业 。将来绿星标准得到越多企业认可,那么公司的行业地位和话语权便难以动摇,市场份额提升是必然的结果 。因此公司的市场份额能否进一步提升,绿星标准对代建领域的重塑是关键 。
下面我们将围绕地产行业的“长尾”市场、绿城管理的平效提升和估值重塑,对绿城管理作进一步分析:
1)瞄准地产的“长尾”市场
众所周知,当前地产行业格局下,超过80%的总量份额将集中在TOP100企业中,因此代建市场的增量无疑集中在7万多家中小地产商以及三四线的“下沉”市场中 。
绿城管理精准把握这部分增量市场的可见战略有两个: a.继续下沉三四线城市,整合中小型地产企业;b.多元化代建物业类型,包括政府项目的覆盖 。
代建的业务模式本身便规避了投资及债务杠杆带来的不确定风险,而利用业务合作伙伴模式,更是放大了经营杠杆,进一步加快了绿城管理对三四线城市的下沉速度 。
从2018年开始,公司在三四线城市的收入便超过一二线城市,到了2019年,更是接近一二线城市收入的两倍 。
2)价值链整合,增值业务推动项目坪效提升
在提供代建业务时,代建企业便是通过:a.轻资产,降低经营成本及债务杠杆;b.产品溢价,及新房市场价格的被动增长,这两个方面使得公司具备高于地产开发行业的盈利能力 。
截至2019年底,绿城管理净利率为18.6%,远高于地产开发行业目前平均10%的净利率水平 。
而未来,随着绿城管理持续推动整合战略:丰富价值链的服务,将绿城管理打造成综合的代建平台,公司的盈利能力也将进一步推高 。
这就是未来的“溢价”逻辑,而随着绿城管理能为委托方提供的增值服务越多,那么每个项目每平米建筑面积带来的收入也就越多 。
从过去的苹果,到现在的特斯拉 。在线下为主的业态中,所有的品牌壁垒和产品创新离不开高效的供应链 。随着绿城管理对价值链整合,公司的运营效率将进一步提升,也能带来净利率的提升 。

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