接下来，我们进一步分析整个代建行业的发展状况，以及绿城管理置身于行业中的增长逻辑及投资价值 。
二、代建行业与绿城管理的投资逻辑
1.代建行业的增长空间与趋势
对于目前代建行业增长的驱动因素，可以简单总结为“量价齐升” 。
1)量：赛道占比虽小，但是成长空间巨大
对于代建行业，“量”指的是新订的建筑面积 。根据中指院报告预计，2020-2024年国内代建市场的新订建筑面积复合增速为23.5%，预计2024年行业的新订建筑面积达到约1.94亿平方米 。
上述数据的背后有两个假设：首先，2024年商品房市场销售面积维持在13亿平左右，而2019年为17亿平(中指院预计未来5年地产需求总面积达到73亿平，符合长期地产行业的“天花板”);其次，2024年代建市场对商品房总量的渗透率为14.7%(乐观预测14.7%，中性预测9%) 。
也就是说未来代建领域的渗透率在10-15%区间，但是这样的市场对于企业而言无疑是巨大的 。假设代建行业龙头市场规模达到总面积的30%，那么龙头企业2024年新订约面积总量达到5820万平 。
而在2019年，行业龙头绿城管理新订约面积为1600万平，在5年间，绿城管理或将有3-4倍的增量空间 。
2)价：受益流动性宽松环境，以及消费升级趋势
价格方面，代建行业受益于两个趋势：首先是全球性的流动性释放环境，对通胀及资产价格有推动作用;此外，国内的消费升级趋势，消费升级不是推动房价增长的因素，而是消费者更愿意为高品质产品及服务承担品牌溢价，推动的是优质产品和服务的价格增长 。
中指院预计未来，国内房地产销售均价复合增速将维持6%附近 。
综合“量”、“价”两个因素，同时预计代建行业在2024年合约销售规模能达到2.5-3万亿元 。但是订约面积去化周期在3-4年，同时若按照4-5%的管理费分成，2027-2029年，整体代建市场能释放出1200-1500亿的收入规模，作为行业龙头的绿地管理或将因此受益 。
2.绿城管理的投资价值：增长“故事” 与“壁垒”
由于订约项目潜在的收入规模不代表企业的收入规模，中间涉及项目周期以及去化能力对收入释放带来的影响 。而抛开项目去化而言，绿城管理2019年新增的1600万平的订约项目，经测算潜在的收入规模就达到55亿，而当期营收规模只接近20亿 。
未来倘若，绿城管理在订约市场的市占率达到30%，那么储备项目潜在的收入规模能达到300亿元以上，即便去化速度不变，足够支撑其营收在未来5年间具备3-4倍的增长空间，这意味着30%的复合增速 。如果这样，绿城管理无疑会成为地产股板块中稀缺的“小而美”的公司，十分容易形成“戴维斯双击” 。
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