产业园区是产业与经济集聚的载体，也是人才与项目汇集的集聚地，随着经济发展与社会技术的不断进步，产业园便如雨后春笋般的迅速崛起，成为许多地方企业和政府的核心生产力 。但产业园区的过快发展已经埋下了深深的隐患与危机，即产业园区过剩、商业模式过时、角色转变过慢，“重开发轻运营”的模式难以为继 。
从1.0、2.0、3.0演化到4.0阶段，我国产业园正在不断的颠覆传统的思维模式 。以生产要素需求推动的1.0阶段、以产业为主导的2.0阶段，以技术创新为主导的3.0阶段 。目前，具有产城融合、创新驱动和复合经营特质的园区4.0是面向未来的发展方向 。
接下来，本文就从产业园区四大开发模式探索园区4.0的特征，为产业园区的发展及审计提供新的思路和方向 。
模式一：政府为主导的开发运营模式 以政府为主导的产业园区开发模式，根据城市规划发展的需求，基于社会经济发展等因素，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，以地产为载体，产业项目为依托，实现产业新城的开发运营模式 。
这种模式的产业园具备集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优势，在某种程度上实现了企业与政府的“双赢” 。从政府的角度前期能够零成本零投入的实现园区的正常运作，同时园区发展带来了产业经济发展，实现了财政收入和区域GDP的双重提升，并解决了地方人口的就业问题 。对企业而言，则可通过低成本解决土地整理和基础设施建设问题，同时，随着入园企业数量及投资不断增加，区域整体价值将获得有效提升，从而对地产项目形成强劲的支撑 。
但是，从园区运营发展实践的角度，该模式也缺乏灵活性和创造性、活力不够等缺点，非常容易导致机构膨胀、政企不分 。
模式二：主体企业模式 主体企业模式是指在特定产业领域内具有强大实力的企业，通过自身的实力建造一个相对独立的工业园区，并占据主导地位，借助其在产业中的强大号召力，以租赁、出售等方式进行吸引同类企业集聚，最后形成完整产业链的开发模式 。这种模式易于带动统一产业的集聚，难以形成多元化的产业发展，无法适应跨行政区的综合开发要求 。
模式三：产业地产模式 产业地产模式是地产开发商在工业园区或其他地方获取土地，建设基础设施及厂房、仓库等，以出售、出租等方式进行项目经营和管理，最终获取开发利润 。
这种模式，不仅对开发商的产业经营能力要求非常低，而且回收资金相对较快 。但是只适用于功能定位比较单一的开发，难以形成产业集聚以及产业辐射力 。
模式四：综合运作模式 综合运作模式是指产业园区开发模式、主体企业引导模式和产业地产商模式混合运用的开发模式 。这种模式下，政府提供土地、税收等优惠政策，并成立管委会负责行政管理事务，地产商投资开发建设并提供相应的园区服务，龙头企业入驻发挥产业号召力，多方合力推进产业园区开发和经营 。
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