“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓 。
“三产用地”，是政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后就业及生活问题，而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地 。
“三产用地”虽然位于城市规划区域内，但它的性质是集体所有土地，不能进入土地市场，不能直接用于房地产开发 。
“三产用地”可以通过出租或合建开发等方式获取收益，所以该类土地上的建筑物是不能办理商品房产权证 。
(它与商品房的差异在于一个能办商品房产权证，另一个不能办理商品房产权证 。但是三产用地不可买卖，不过可按照自己的意愿转让租赁权 。)
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二、从法律上来讲，第三产业留用地是合法的，而小产权房是非法的且无房产证 。
第三产业留用地项目经过国土局备案通过，属合法开发，受到法律保护，具有“国有土地证”、“规划许可证”、“房产证”大三证 。
三产用地有三大证，安置房有四大证，商品房五大证 。
三、从土地性质来区别，小产权房用地属于集体土地，批建手续只停留在乡镇或者村一级 。而“三产用地”是国有土地审批手续上升到市国土的层级 。
四、第三产业留用地的房子主要用于发展第三产业，所以不能分割转让;同时第三产业留用地项目符合规划，不会拆迁 。小产权房属于非法开发，完全不受法律保护，国家可随时征地拆迁 。
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