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个人出租房屋的涉税问题及案例分析 日期：2006-07-28 在当前房地产市场的大幅度变化中，租房活动趋向旺盛，成为炒房之后的新的热点 。那么租房中的涉税问题严重影响到出租人的利益和市场健康发展 。今天这篇文章详细剖析了这方面的问题，对出租人和税收工作、市场管理都有较大的参考意义 。我国个人房屋租赁市场越来越兴旺，不过在兴旺的同时也存在着许多问题 。由于租赁行为、租赁程序不规范，再加上个人房屋租赁行为范围广、变化快、隐蔽性强等特点，国家主管行政机关不容易对其实行有效的监督和管理 。许多人的纳税意识淡薄，通过出租自有住房取得收入并没有向国家纳税，没有履行纳税义务 。因此，笔者对个人房屋租赁行为的涉税问题作了以下分析 。一、税法规定及案例分析个人将自有房屋出租取得租金收入涉及缴纳：营业税、城建税、和教育费附加、房产税、印花税和个人所得税 。（一）营业税 。1、计税依据 。按营业税的有关规定，个人出租房屋取得租金收入属于财产租赁收入，营业额（计税依据）应当是全部租金收入，不得扣除任何费用 。2、税率 。对个人按市场价格出租的居民住房，暂按3%的税率征收营业税，如果属于“非居民住房”，应按5%的税率征收营业税 。3、时间：纳税人收到租金收入或取得索要租金凭证的当天，为纳税义务发生时间 。4、纳税地点：房屋所在地的地税局 。5、纳税申报：由纳税人自行申报交纳 。6、期限：根据相关规定，营业税的纳税期限，由主管税务机关依纳税人应纳税额大小分别核定为5日、10日、15日和1个月，不能按期纳税的，可以按次纳税 。以1个月为一期的纳税人，于期满后10日内申报纳税 。7、营业税的起征点：按期纳税的起征点幅度为1000~5000元；按次纳税的起征点为每次（日）营业额100元 。案例1：王先生于2005年8月15日将位于重庆市渝中区的一套住房租给一位朋友居住，租期1个月，取得租金2000元 。营业税：因为王先生的这一套住房属于居民住房，所以适用3%的营业税税率；应当对纳税人取得的全部租金收入征收营业税 。王先生应当缴纳的营业税＝2000元×3%＝60元 。按规定，王先生可以于2005年9月1日至10日内自行申报并缴纳税款 。（二）城建税和教育费附加 。1、依据：按应交纳的营业税税额为计税依据计算交纳城建税和教育费附加 。2、城建税税率：所在地为城市市区的税率为7%，为县城、建制镇的为5%，其他地方，为1%的税率 。教育费附加的税率为3% 。3、其他与申报与营业税的有关规定相同，与营业税一并申报交纳 。继上述案例：如何计算缴纳城建税和教育费附加率？王先生的住房位于渝中区，所以适用7%的城建税税率，另外，还要按3%缴纳教育费附加税 。按税法的有关规定，城建税和教育费附加，是以纳税人承担的营业税额、增值税额、消费税额三税之和为依据计算，这里不涉及增值税和消费税，所以王先生应缴纳的城建税和教育费附加6元 。（三）房产税 。1、依据是以个人取得的租金收入为计税依据计算房产税 。2、税率：一般为12% 。对个人居住用房出租仍用于居住的，暂按4%，否则，按12% 。3、时间：自纳税人交付房屋的次月起，为纳税义务发生时间 。4、期限：房产税按年征收，分期预交，一般按季或半年预交 。5、地点：房屋所在地的地税局 。6、申报：一般由纳税人自行向主管税务机关申报交纳 。继上述案例：王先生的情况可以按4%的税率缴纳房产税 。根据房产税规定，以纳税人的房屋租金收入为依据计算 。王先生应当缴纳的房产税＝2000元×4%＝80元 。（四）印花税 。1、依据：按房屋租赁合同或协议上所载金额为计税依据计算纳税 。2、税率：房屋租赁合同适用的税率为0.1% 。3、印花税的缴纳方法：印花税的交纳方法是由纳税人根据税法规定，自行计算应纳税额，自行购买印花税票，自行完成纳税义务 。4、纳税人可以到当地税务机关或指定的代售单位购买印花税票 。5、财产租赁合同的应纳印花税额1元的，按1元贴花 。继上述案例，按印花税的规定，王先生他们应当以订立的协议上所载租金总额为依据，按0.1%的税率计算应纳印花税额 。应纳印花税2元 。（五）个人所得税 。1、计税依据：个人取得的房屋租金收入应当属于财产租赁收入，按个人所得税法实施条例的规定，是以纳税人每次取得的收入，定额或定率（20%）减除规定费用后的余额为计税依据计算纳税 。每次收入不超过4000元，定额减除费用800元；每次收入在4000元以上，定率减除20%的费用 。财产租赁所得以一个月内取得的收入为一次 。如果发生允许扣除的修缮费，应当先将修缮费从其收入中扣除，然后再以其余额为标准来确定是应该定额扣除还是定率扣除 。个人在出租房屋过程中交纳的税金和教育费附加，可以持完税凭证，从其租金收入中扣除 。如果能提供准确、有效的凭证，证明由纳税人负担的该出租房屋实际开支的修缮费用，允许扣除修缮费用，以每次800元为限 。一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止 。2、税率：一般为20% 。3、期限：在次月7日内 。继上述案例，王先生出租的是居民住房，按10%征收个人所得税 。王先生取得的租金收入是2000元，可以从中扣除800元后再来计算税额，因为王先生涉及缴纳了营业税、城建税和教育费附加、房产税、印花税，这些税额依据完税凭证也可以从2000元中扣除，以其余额为依据计算应纳税额〔2000元－800元（定额扣除额）－60元（营业税）－6元（城建税和教育费附加）－80元（房产税）－2元（印花税）〕×10%＝105.2元 。小结：王先生出租房屋应交纳的税款总额是：60元（营业税）+6元（城建税和教育费附加）+80元（房产税）+105.4元（个人所得税）=251.2元 。案例2：（公式、算法参照案例1）李先生2004年1月将自己位于市区的一套住房出租给四位大学生居住，并签订租赁协议：租期1年，月租金收入为2000元，全年租金收入24000元，按月收取租金 。在出租的第3个月发生修缮费用2000元，由李先生承担并能提供有效凭证 。2004年李先生出租房屋应交的税款有多少？3%的营业税为每月60元 。7%的城建税和3%的教育费附加6元 。4%房产税为960元 。因为房产税是按年征收，分半年或一个季度预缴一次，假设李先生半年预缴一次房产税，6月份、12月份分别缴纳房产税480元 。5人共需承担0.1%的印花税为120元 。个人所得税方面，李先生可以在税前从每次取得的租金收入2000元中扣除的金额有：定额扣除的800元；1月份可扣除营业税、城建税和教育费附加、个人印花税共计90元，2~5月份、7~11月份（参照1月公式）66元，6月份、12月份，每月546元；因李先生3月份发生房屋修缮费2000元，按规定从3月份起可以每月税前扣除800元直至扣完 。3~4月份，每月可以扣除的修缮费是800元，5月份，可以扣除的修缮费是400元 。李先生出租的是居民住房，应当按10%的税率承担个人所得税 。一月份应交纳的个人所得税是：111元 。二月份和七至十一月份每月分别应交纳的个人所得税是：113.4元 。三月份和四月份分别应交纳的个人所得税是：33.4元 。五月份应交纳的个人所得税是：73.4元 。六月份和十二月份分别应交纳的个人所得税是：65.4元 。个税总计：1062.4元 。李先生2004年应承担的总税额是：60元×12（营业税额）＋6元×12（城建税和教育费附加）＋960元（房产税）＋24元（印花税）＋1062.4元（个人所得税）＝2838.4元 。小结：1、有关规定：“……自法律、行政法规的规定成为法定纳税人之日起30日内，向税务机关申报办理税务登记……”，李先生于2004年1月底以前可以到当地地税局办理税务登记 。2、李先生每月应交的营业税，于次月10日内到当地地税局申报缴纳3、李先生和4位承租人可以到就近的税务机关或指定的代售单位，每人购买24元的印花税票贴在各方持有的租赁合同上，并画销完税 。4、李先生每月应交的个人所得税，可以在次月1日~7日内到当地地税局申报纳税 。5、李先生应交的房产税，可以分别与他6月份和12月份要交的营业税一并按期到当地地税局申报缴纳 。（六）税务行政处罚的规定 。有关纳税申报方面：1、税人、扣缴义务人未按规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，由税务机关责令限期改正，可以处以2000元以下的罚款；情节严重的，可以处以2000元以上1万元以下的罚款 。2、纳税人不进行纳税申报，不交或少交应纳税款的，由税务机关追缴其不交或少交的税款、滞纳金（从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金），并处不交或少交税款50%以上5倍以下的罚款 。有关欠税方面：3、纳税人、扣缴义务人逾期未交纳税款的，由税务机关追缴欠交的税款、滞纳金、并处以欠交税款50%以上5倍以下的罚款，4、扣缴义务人应扣未扣、应收未收税款的，由税务机关向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣、应收未收税款50%以上3倍以下罚款 。有关偷税方面：5、偷税是指纳税人采取伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，在账簿上多列支出或少列、不列收入，或经税务机关通知申报而拒不申报或进行虚假的纳税申报的手段，不缴或少缴应纳税款的行为 。6、对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或少缴的税款、滞纳金，并处不缴或少缴的税款50%以上5倍以下的罚款 。7、扣缴义务人采取上述手段，不缴或少缴已扣、已收税款，由税务机关追缴其不缴或少缴的税款、滞纳金，并处不缴或少缴税款50%以上5倍以下的罚款 。8、纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处5万元以下的罚款 。有关凭证方面：9、非法印制、转借、倒卖、变造或伪造完税凭证的，由税务机关责令改正，处2000元以上1万元以下的罚款；情节严重的处1万元以上5万元以下的罚款 。案例3：（公式、算法参照案例1）张先生2005年2月1日将自己位于某县城的一个门面，租给一个体业主作为商店，租期2年，双方订立协议，年租金18000元，并收到2~6月份的租金共计7500元 。2月份张先生因房屋陈旧进行了简单维修，发生维修费1200元，并能提供有效凭证 。2005年2月的营业税：张先生出租的是非居民住房，营业税率为5%，收到租金7500元，应当交纳的营业税是：7500元×5%＝375元 。城建税和教育费附加：张先生的门面位于县城，城建税的税率为5%，另承担3%的教育费附加，按张先生交纳的营业税额计算，应交纳的城建税和教育费附加是30元 。张先生出租的是自己的门面给他人用做商店，适用12%的房产税税率，取得租金收入7500元，应交纳的房产税是900元 。印花税：36元 。个人所得税：在确定个人所得税的计税依据时，准予税前从每次（月）租金收入中扣除的项目金额和顺序是：修缮费、定额或定率扣除额、已经交纳的税费 。张先生每次（月）租金收入为1500元，因张先生2月份发生房屋修缮费1200元，其中800元，可以先从1500元中扣除，然后再以其余额为标准来确定是定额扣除还是定率扣除 。很显然700元小于4000元，应当定额扣除800元，最后的余额为负数（1500元－800元－800元＝－100元），张先生2月份不交个人所得税 。没有扣除的税费可以依据完税凭证在3月份计算个人所得税时从月租金收入中扣除 。2月份应当申报缴纳的税款是：375元（营业税）＋30元（城建税和教育费附加）＋900元（房产税）＋36元（印花税）＝1341元 。3月份只需要交纳个人所得税 。依据：同2月份一样，可以从1500元中扣除的项目金额有：400元（2月份未扣完的修缮费）、800元（定额扣除额）、1341元（已交的税费） 。计税依据＝1500元－400元－800元－1341元＝－1041元（负数），3月份不交个人所得税，但要进行纳税申报 。未扣完的税费依据完税凭证结转4月份扣除 。4月份只需交纳个人所得税 。依据：可以从4月份1500元租金收入中扣除的项目金额有，800元（定额扣除额）、1041元（3月份未扣完的已交税费），计税依据＝1500元－800元－1041元＝－341元（负数），4月份不交个人所得税，同样要进行纳税申报 。未扣完的税费依据完税凭证结转5月份扣除 。5月份只需交纳个人所得税 。依据：可从5月份1500元租金收入中扣除的项目金额有，800元、341元（4月份未扣完的已交税费），即1500元－800元－341元＝359元 。因出租的不是居民住房，适用20%的个人所得税税率，张先生5月份应交的个人所得税是：359元×20%＝71.8元 。6月份只需交纳个人所得税 。依据：可以从6月份1500元租金收入中扣除的项目金额为800元，依据＝1500元－800元＝700元 。即6月份应交的个人所得税140元 。个人所得税总计是：211.8元 。2~6月份张先生共计缴纳的税款：375元（营业税）＋30元（城建税和教育费附加）＋900元（房产税）＋36元（印花税）＋211.8元（个人所得税）＝1552.8元 。小结：1.按《税收征管法》中纳税申报的有关规定，张先生无论当期是否发生纳税义务，是否有应税所得，除经税务机关批准外，都要按规定的期限办理纳税申报 。2.房产税是按年征收，分季度或半年预交，如果张先生所在地实行的是分期预交，2~6月份，他所承担税款总额与上述分析的结果有一些出入 。3.参照《税收征管法》：“非从事生产、经营的纳税人，除临时取得应税收入或发生应税行为以及只交纳个人所得税、车船使用税的外，都应当自有关部门批准之日起30日内或自法律、行政法规的规定成为法定纳税人之日起30日内，向税务机关申报办理税务登记，税务机关审核后发给税务登记证件 。”的规定，建议张先生在2月底以前向当地地税局申报办理税务登记 。二、存在的问题 。通过以上案例分析，笔者认为对个人房屋租赁的征纳税规定存在以下一些问题 。1.纳税期限不一致，不利于税款的征收管理 。印花税是按次纳税、营业税是按月交税、个人所得税是按次（月）交税、房产税是按年征收、分期预缴 。由于纳税期限的不一致，造成税款的计算和申报的复杂，不利于国家税款征收及时到位，不利于纳税人自觉申报 。2.各税种计税依据不一致，不利于税款的征收管理 。营业税和房产税按取得的租金收入征税、印花税是按合同上所载金额总额征税、个人所得税是按每次（月）取得的收入减去准予扣除的金额，对其余额征税，而且准予扣除的金额也不同，比如，每次租金收入2000元，准予扣除800元，每次租金收入5000元，准予扣除的金额是5000×20%（1000元），另外根据不同情况还有其他扣除项目金额，前面已有案例说明 。过于复杂，势必会造成税款征收的透明度差，纳税人不容易弄清应交的税款是怎么产生的，也不利于国家征税和纳税人纳税 。3.各税种的税率不一致，不利于税款的征收管理 。营业税规定按市场价出租的居民住房，税率是3%，如果出租非居民住房（比如：门面、厂房），税率是5% 。城建税是根据房屋所在地的不同规定有7%、5%、1%三种不同的税率；房产税和个人所得税也根据不同情况分别规定有12%、4%和20%、10%两种不同的税率（前面已有具体说明） 。过多、过细的规定对于纳税人是“个人”来说，了解起来非常困难，这样既不利于税款的征收，也不利于培养纳税人自觉纳税的意识 。4.申报方式不合理 。不利于税款的征收管理个人出租房屋取得收入涉及交纳5种税之多，其中除个人所得税明确规定代扣代缴之外，其他几种税都要求纳税人自行申报 。目前我国《税收征管法》没有要求个人普遍实行税务登记，在没有登记的情况下（这种情况非常普遍），作为税务机关不能得到相关纳税人的信息资料，再加上个人房屋租赁行为具有隐蔽性、短期性、变化快等特点，如果纳税人不自觉申报纳税，税务机关也无从知晓，这样势必会造成国家税款的流失 。5.房产税中的问题 。房产税的纳税期限是按年征收，分期预缴（分季或半年预交），笔者认为这种规定对于企业、单位或其他经济组织合适，对于个人就不太合适 。个人出租房屋具有短暂性的特点，有时的租期只有一个月，如果是按年征收，分期预交，就会出现应税收入已经取得，可以暂时不缴税的情况 。纳税申报不及时，也会造成国家税款的流失 。所以笔者认为根据个人交纳房产税的具体特点，有必要将按次纳税作为房产税纳税期限的一种形式 。6.印花税中的问题 。印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受的应税经济凭证征收的一种税 。也就是说，租赁双方订立了租房合同才交印花税，如果没有订立合同，就有可能逃避纳税 。目前个人房屋租赁市场并不规范，租赁双方私下交易、现金交易占大多数，而且承租人往往又是个人，即使双方签有协议都有可能逃税，如果不签协议，就更有可能不交税 。其实，个人房屋租赁涉及缴纳印花税的税额并不高（0.1%的税率），对国家来说也不是主要的税收来源，笔者认为与其纳税人钻法律的空子逃避纳税，不如视情况规定免征个人出租房屋交纳的印花税，从正面对纳税人进行引导，培养纳税人自觉纳税的意识 。7个人所得税中的问题 。个人所得税法中有这样的规定：在确定计税依据时“如果能提供准确、有效的凭证，证明由纳税人负担的该出租房屋实际开支的修缮费用，允许扣除修缮费用……”，但对“修缮费”没有再作进一步的说明，这就造成在哪些项目上发生的费用、什么时候发生的费用可以作为“修缮费”扣除不明确，这样纳税人就有可能虚增“修缮费”达到不缴或少缴税款的目的 。针对上述问题，笔者提出两点建议 。一是合并税种和税制要素 。笔者认为可以采取将五个税种进行综合平衡，本着简化征收、便利于民、轻税重罚的原则，确定一个统一的计税依据和税率 。二是大力发展委托基层组织代征税款的形式 。街道办事处、居委会、村委会他们是最接近租赁户的一些单位和部门，对租赁户的情况和信息比较容易了解和掌握，委托他们代征税款，使纳税地点深入到基层，更加贴近纳税人、方便纳税人，在一定范围内形成一种税收征收管理、税收咨询服务就在身边的社会氛围 。
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